“As novas regras do crédito dificultam acesso à habitação para famílias com menores rendimentos”, alerta a especialista em direito bancário Maria Emília Teixeira, Professora de Direito Bancário da Universidade Portucalense, em entrevista ao Jornal Económico. As mudanças ao nível das avaliações de solvabilidade dos clientes entram em vigor este sábado, dia 1 de agosto.
A nova recomendação macroprudencial do Banco de Portugal que entra em vigor este sábado, 1 de agosto, deverá tornar mais exigente o acesso ao crédito para algumas famílias, sobretudo devido à redução da taxa máxima de esforço, apesar de ter o objetivo de prevenir situações de sobre-endividamento, defende a professora de Direito Bancário da Universidade Portucalense, Maria Emília Teixeira, em entrevista ao Jornal Económico.
As mudanças ao nível das avaliações de solvabilidade dos clientes realizadas a partir de 1 de agosto, apesar de serem dirigidas às instituições financeiras, terão repercussões diretas no dia-a-dia das famílias portuguesas, num contexto de recordes no crédito à habitação e de persistentes dificuldades no acesso à habitação.
Para Maria Emília Teixeira, estas medidas “protegem em primeira linha todo o sistema financeiro e a generalidade das famílias do sobre-endividamento”. Isto é, na sua avaliação, as novas regras reforçam a proteção do sistema financeiro e das famílias contra o sobre-endividamento, mas terão um efeito colateral, já que “o preço recai sobre quem já estava no limiar de acesso ao crédito, sobretudo trabalhadores com rendimentos irregulares, precários ou baixos”, alerta.
Em entrevista, a especialista explica que as alterações introduzidas pela Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 representam “um reajustamento de parâmetros” e não uma mudança de filosofia face às regras em vigor desde 2018, refletindo a adaptação do supervisor à evolução do mercado de crédito e das taxas de juro.
Entre as principais mudanças está a definição de apenas dois limites máximos de maturidade para os novos contratos de crédito à habitação e créditos com garantia hipotecária. Os mutuários com idade igual ou inferior a 35 anos poderão contratar empréstimos com prazo até 40 anos, enquanto os restantes ficam limitados a 35 anos. Maria Emília Teixeira sublinha que nos contratos com dois titulares prevalece a idade do mutuário mais velho para determinar o prazo máximo.
“Anteriormente, o limite de 40 anos só era aplicável a mutuários com idade igual ou inferior a 30 anos”, explica Maria Emília Teixeira que acrescenta que “agora, esse limite alargou-se até aos 35 anos, o que permite diluir o valor mensal da prestação por mais tempo.” No entanto, a especialista alerta para uma situação prática: “num casal em que um dos elementos tem 30 anos e o outro 37, o contrato ficará limitado aos 35 anos, uma vez que a regra se aplica ao mutuário com maior idade”.
Questionada sobre se os jovens vão ter mais dificuldade em comprar casa, Maria Emília Teixeira considera que a resposta é ambivalente. Por um lado, o alargamento do limite de maturidade até aos 40 anos para jovens até 35 anos pode facilitar o acesso, diluindo as prestações mensais. Por outro, a redução da taxa de esforço pode tornar-se um entrave.
“Se o rendimento dos jovens mutuários não acompanhar os preços da habitação, que têm consecutivamente batido recordes, muito provavelmente pode suceder que os mesmos não disponham de rendimentos suficientes para cumprir este rácio”, alerta.
A especialista recorda ainda que a entrada inicial continua salvaguardada pela garantia pública do crédito jovem, embora o Fundo Monetário Internacional tenha alertado para os riscos associados a este mecanismo.
O FMI recomendou publicamente a reversão da garantia pública ao crédito jovem, receando que este tipo de apoio, combinado com o crescimento do crédito, “alimente riscos de endividamento que se visa precisamente prevenir”.
Redução da taxa de esforço é que tem maior impacto
Outra alteração relevante é a redução do rácio DSTI (Debt Service to Income), conhecido como taxa de esforço, que passa de 50% para 45%. Isto significa que os encargos mensais com empréstimos não deverão ultrapassar 45% do rendimento mensal dos mutuários.
“Por cada 100 euros de rendimento, só se poderá despender 45 euros em prestações mensais”, sublinha a professora. Segundo Maria Emília Teixeira, esta redução procura reforçar a capacidade financeira das famílias e diminuir o risco de incumprimento, garantindo uma margem que lhes permita acomodar aumentos de despesas ou de taxas de juro.
Isto é, a medida visa acautelar o aumento do endividamento das famílias e garantir “margens de solvabilidade que permitam respirar e não sufocar”, evitando a probabilidade de incumprimento.
Questionada sobre o impacto para os jovens, a especialista em crédito à habitação, proteção do consumidor financeiro e regulação bancária considera que o principal obstáculo poderá resultar da redução da taxa de esforço e não das alterações ao prazo dos empréstimos.
“Apesar de os jovens até aos 35 anos poderem beneficiar de um prazo máximo de 40 anos, se os rendimentos não acompanharem a subida dos preços da habitação poderão não cumprir o novo limite da taxa de esforço e, consequentemente, não conseguir obter financiamento”, afirma Maria Emília Teixeira.
Fim do LTV de 100% em imóveis dos bancos
A recomendação elimina também a possibilidade de financiamento até 100% na aquisição de imóveis pertencentes aos bancos, mantendo o limite de 90% para a compra de habitação própria permanente. Além disso, deixa de abranger a locação financeira de bens imóveis, considerada hoje uma modalidade pouco utilizada em Portugal.
“Em 2018, o contexto era diferente — os bancos detinham muitos imóveis nos seus balanços decorrente do incumprimento de créditos à habitação na sequência da crise financeira”, justifica a especialista. “Atualmente, essa justificação já não se coloca”.
Quem já tem crédito não é afetado
A recomendação aplica-se apenas aos novos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. “Se algum mutuário se encontrar num processo de concessão de crédito e já houve avaliação de solvabilidade, essa avaliação mantém-se segundo os critérios da Recomendação de 2018”, esclarece a professora.
Isto é, as novas regras não terão impacto nos contratos já existentes nem nos processos de crédito cuja avaliação de solvabilidade tenha sido concluída antes de 1 de agosto. Aplicam-se apenas aos novos contratos avaliados a partir dessa data.
Ao nível da documentação exigida, Maria Emília Teixeira não antecipa alterações significativas, exceto nos créditos pessoais destinados a educação, saúde ou transição energética, que poderão manter uma maturidade até 10 anos desde que essa finalidade seja comprovada junto da instituição financeira.
Crédito ao consumo com novos limites de maturidade
As recomendações do BdP não são apenas para o crédito à habitação. Para os contratos de crédito ao consumo, a maturidade máxima é de sete anos para crédito pessoal e de 10 anos para crédito automóvel.
“Se o contrato de crédito pessoal tiver como finalidade educação saúde ou transição energética também esses podem ter 10 anos como maturidade máxima, porém, nestes 3 casos, deve essa finalidade ser devidamente comprovada pela instituição que concede o crédito”, refere Maria Emília Teixeira .
Especialista deixa recomendações
A especialista deixa ainda um conjunto de recomendações práticas às famílias que considerem assumir um novo empréstimo.
“As famílias devem garantir que a prestação não ultrapassa 30 a 35% do rendimento líquido mensal (e não os 45% permitidos); possuir um fundo de reserva de 10 a 12 meses de despesas correntes; comparar propostas entre instituições analisando a TAEG e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor); e, acima de tudo, lembrar que o crédito deve servir para proporcionar momentos de prazer e realização de objetivos e não ser causa para o sufoco familiar”
A professora de Direito Bancário da Universidade Portucalense, especialista em matérias relacionadas com crédito à habitação, proteção do consumidor financeiro e regulação bancária, recomenda que as famílias mantenham uma taxa de esforço inferior a 30% ou 35% do rendimento líquido, constituam uma reserva financeira equivalente a 10 a 12 meses de despesas, comparem propostas entre bancos através da TAEG e do Montante Total Imputado ao Consumidor (MTIC) antes de assumirem um novo empréstimo.
A especialista deixa ainda um conjunto de recomendações práticas às famílias que considerem assumir um novo empréstimo: garantir que a prestação não ultrapassa 30 a 35% do rendimento líquido mensal (e não os 45% permitidos); possuir um fundo de reserva de 10 a 12 meses de despesas correntes; comparar propostas entre instituições analisando a TAEG e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor); e, acima de tudo, lembrar que “o crédito deve servir para proporcionar momentos de prazer e realização de objetivos e não ser causa para o sufoco familiar”.
“O crédito, quando bem gerido, é motor da economia, mas o inverso pode tornar-se num verdadeiro pesadelo”
Como as recomendações anteriores, esta obedece ao princípio do “comply or explain”, ou seja, as instituições financeiras podem, em casos devidamente justificados, não aplicar as regras, desde que expliquem essa decisão.
